Baufinanzierung und ihr Zinsanteil - Infomationen
Wird die Baufinanzierung in Form eines klassischen Annuitätendarlehens angeschlossen, zahlt der Finanzierungsnehmer eine regelmäßige Rate, die sich aus Tilgung und Zinsen zusammengesetzt. Durch den Tilgungsanteil wird das eigentliche Darlehen zurückbezahlt, der Zinsanteil deckt die Kosten, die durch die Baufinanzierung entstehen. Die Rate bleibt konstant hoch, das Verhältnis von Zinsen und Tilgung verschiebt sich im Verlauf der Rückzahlung. Dabei wird der Zinssatz jedoch meist nur für einen gewissen Zeitraum, die sogenannte Zinsbindungsfrist, fest vereinbart.
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist werden die Kreditkonditionen neu verhandelt, liegen die Zinsen zu diesem Zeitpunkt höher, steigt auch die regelmäßige Rate. Um diesem Risiko entgegenzuwirken, kann der Finanzierungsnehmer ein sogenanntes Forward-Darlehen, das auch als Vorrats-Darlehen bezeichnet wird, abschließen. Hierbei sichert sich der Finanzierungsnehmer die aktuellen Kreditkonditionen für den Zeitpunkt, an dem die vereinbarte Zinsbindung endet. Dies kann den Vorteil bringen, dass sich selbst sehr hohe Zinsanstiege nicht auf die Baufinanzierung auswirken. Allerdings werden bei Forward-Darlehen Zinsaufschläge fällig, weil die Finanzierungsgeber das Risiko einer unbekannten Zinsentwicklung absichern müssen.
Die Höhe der Zinsaufschläge ergibt sich zum einen aus der aktuellen Zinssituation und der erwarteten Zinsentwicklung und zum anderen daraus, über welchen Zeitraum die Kreditkonditionen gesichert werden sollen. Ein Nachteil kann sich dann ergeben, wenn der Zinssatz sinkt, denn auch in diesem Fall ist der Finanzierungsnehmer an das abgeschlossene Forward-Darlehen gebunden. Empfehlenswert sind Forward-Darlehen somit in erster Linie für diejenigen, die befürchten, höhere Raten durch steigende Zinssätze nicht schultern zu können sowie für diejenigen, die Kalkulationssicherheit für einen langen Zeitraum wünschen und davon ausgehen, dass die Zinsen deutlich ansteigen werden. Eine Alternative zum Abschluss eines Forward-Darlehens wäre, eine bestehende Baufinanzierung zu kündigen und eine neue Finanzierung abzuschließen, wenn der Zinssatz niedrig ist. Allerdings gilt hierbei zu bedenken, dass dann meist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, durch der Finanzierungsgeber entgangene Zinsgewinne ausgleicht.